Paydaşlar Arası Satışlarda Şufa (Önalım) Hakkı ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 735. maddeleri arasında düzenlenmiş olan ve paylı mülkiyet ilişkisi içinde yer alan paydaşlara tanınan bir öncelikli alım hakkıdır. Paylı mülkiyette, herhangi bir paydaşın kendi hissesini üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlar bu satışı öğrendiklerinde öncelikli olarak bu payı satın alma hakkına sahiptir. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin varlığıyla doğar ve ancak satış işleminin yapılmasıyla birlikte kullanılabilir hâle gelir. Bu hak sadece tapuya kayıtlı taşınmaz mallarda uygulanabilir.

2. Şufa Hakkının Çeşitleri

2.1. Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, doğrudan kanundan kaynaklanır ve tapuya şerh verilmesine gerek kalmaksızın herkese karşı ileri sürülebilir. TMK m. 732’ye göre, paylı taşınmaz malda herhangi bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir. Bu hak sadece satış işlemine karşı kullanılabilir olup, trampa, bağış, cebri icra satışları gibi işlemlerde kullanılamaz. Yine, paydaşlar arasındaki satışlarda ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi özel nitelikteki hukuki işlemlerde bu hak söz konusu olmaz.

TMK m. 733 hükmüne göre, önalım hakkı cebri artırmayla satışlarda kullanılamaz. Bu hak, yapılan satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirimiyle birlikte, üç ay içinde ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Hak düşürücü süre niteliğinde olan bu süreler re’sen dikkate alınır. Önalım hakkından feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Feragat geçici ya da kalıcı olabilir.

2.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taraflar arasında yapılan bir önalım sözleşmesiyle ortaya çıkar. Bu sözleşme yazılı şekilde yapılmalıdır. Tapuya şerh verilmesi hâlinde, bu hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. TMK m. 735 gereğince, tapuya şerh verilmiş sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullarda geçerlidir. Şayet belirtilmemişse, taşınmazın satıldığı koşullar esas alınır. Şerhin etkisi en fazla on yıl ile sınırlıdır.

3. Şufa Davasının Konusu

Şufa (önalım) hakkı, sadece belirli koşulları taşıyan taşınmazlar üzerinde kullanılabilecek nitelikte bir haktır. Bu hak, yalnızca tapuya kayıtlı ve paylı mülkiyete konu olan taşınmaz mallar bakımından geçerli olup, bu şartları taşımayan taşınmazlar üzerinde önalım davası açılması mümkün değildir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için aşağıda bu kapsam ayrıntılı olarak açıklanmıştır:

3.1. Tapuya Kayıtlı Taşınmaz Şartı

Önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın tapuda kayıtlı olması gerekir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, hukuki olarak taşınır hükmünde kabul edilmektedir. Bu nedenle, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Ancak söz konusu taşınmaz daha sonra tapuya tescil edilirse, önalım hakkı da bu andan itibaren doğar hale gelir.

3.2. Paylı Mülkiyet Koşulu

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda geçerlidir. Paylı mülkiyette, taşınmaz üzerinde her bir paydaşın belirli bir pay oranı bulunur ve bu oranlar tapu kayıtlarında açıkça yer alır. Dolayısıyla, bir paydaşın bu payı üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir.

3.3. Elbirliği Mülkiyetinde Şufa Hakkı Kullanılamaz

Elbirliği mülkiyeti durumunda ise paydaşların belirlenmiş payları bulunmaz. Elbirliğiyle malik olan kişiler, taşınmazın tamamı üzerinde müşterek şekilde hak sahibidir. Bu durumda, herhangi bir payın bireysel olarak üçüncü kişiye satışı mümkün değildir. Dolayısıyla elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

4. Şufa Hakkının Kullanılması

Şufa (önalım) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca alıcıya karşı açılacak bir tapu iptali ve tescil davası yoluyla kullanılır. Bu hak, dava açılmak suretiyle fiilen hayata geçirilir. Ancak önalım hakkının etkili bir biçimde kullanılabilmesi için hem usuli hem de maddi bazı şartların yerine getirilmesi zorunludur.

4.1. Davanın Kime Karşı Açılacağı

TMK m. 734’e göre önalım hakkı alıcıya karşı ileri sürülür. Bu nedenle dava, taşınmazın payını üçüncü kişiden satın alan kişi aleyhine açılır. Satıcıya karşı açılan bir dava, pasif husumet ehliyeti bulunmadığından reddedilecektir.

4.2. Satış Bedelinin ve Tapu Masraflarının Deposu

Önalım hakkını kullanan paydaş, dava açmakla birlikte şufa hakkının kendisine tanınmasını sağlayamaz. Hakkın kullanılabilmesi için, dava açıldıktan sonra veya dava sırasında, satış bedeli ile birlikte alıcıya düşen tapu harç ve masraflarının tamamının mahkemece belirlenen süre içinde, mahkemenin göstereceği banka hesabına nakden yatırılması zorunludur.

Bu yükümlülük, TMK m. 734/2 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

“Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde, hâkimin göstereceği yere nakden yatırmak zorundadır.”

Depo yükümlülüğü yerine getirilmeden mahkeme önalım hakkının kullanılmasına ve payın davacı adına tesciline karar veremez. Depo işlemi, önalım hakkının maddi hukuk yönünden kullanılmasını sağlayan zorunlu bir aşamadır.

4.3. Bildirim Şartı ve Hak Düşürücü Süreler

TMK m. 733 uyarınca, yapılan satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bu bildirim, önalım hakkının kullanılmasında sürelerin başlangıcı açısından belirleyicidir.

Kanun, iki ayrı hak düşürücü süre öngörmektedir:

1. Noter bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren üç ay,

2. Her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl.

Bu süreler, hak düşürücü süre olup, mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Davacının süreleri kaçırması durumunda dava usulden reddedilir.

4.4. Noter Bildirimi Olmadan Öğrenme Yeterli Değildir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.09.2005 tarihli ve 2005/6-358 E., 470 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, önalım hakkının kullanılmasında sadece satışın öğrenilmesi yeterli değildir. Hak düşürücü sürenin başlaması için noter aracılığıyla bildirim yapılmış olması gerekir. Yani fiilen satıştan haberdar olunması veya öğrenilmesi tek başına süreyi başlatmaz.

Bu uygulamanın temel amacı, şufa hakkı sahibinin kanunen öngörülen süre içinde hakkını kullanmasını sağlamak ve bildirimsiz yapılan işlemlerin geçici gizlenmesine karşı koruma temin etmektir.

4.5. Uygulamadaki Yansımalar

Uygulamada sık karşılaşılan durum, satıcının veya alıcının noter bildirimi yapmaması ve önalım hakkı sahibinin satıştan üçüncü kişiler aracılığıyla bilgi edinmesidir. Ancak bu gibi hâllerde bile, noter bildirimi yapılmadığı sürece, iki yıllık genel hak düşürücü süre işlemeye devam eder ve bu sürenin aşılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

5. Şufa Davalarında Bedel ve Muvazaa İddiaları

5.1. Bedelin Belirlenmesi

Önalım (şufa) hakkını kullanan paydaşın taşınmaz üzerindeki payı satın alabilmesi için, ödeyeceği bedelin nasıl belirleneceği konusu önem taşımaktadır. Bu bedel, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca açıkça düzenlenmiştir. Kanuna göre, önalım hakkını kullanan kişi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin belirlediği süre içinde ve mahkemenin göstereceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Yargıtay uygulamasında da bu bedelin, resmi satış sözleşmesinde gösterilen bedel ile alıcı tarafından ödenmiş olan tapu harç ve masraflarının toplamı olduğu kabul edilmektedir. Mahkemece, resmi senette yer alan satış bedeli esas alınarak önalım bedeli hesaplanır ve davacıdan bu miktarı depo etmesi istenir.

Bu yükümlülük yerine getirildikten sonra mahkeme, davacının adına tapu iptali ve tescil kararı verir. Tescil işlemi bu noktada kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Yani mülkiyetin kazanılması, bedelin yatırılmasına bağlı olarak gerçekleşmekte olup, tescil sadece bu durumu tapu siciline yansıtmak anlamına gelmektedir.

5.2. Bedelde Muvazaa Sorunu

Şufa davalarında en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, satış bedelinin tapuda gerçekte ödenenden farklı olarak gösterilmesi, yani bedelde muvazaa meselesidir. Uygulamada sıklıkla, satış bedeli daha düşük gösterilerek daha az tapu harcı ödenmesi hedeflenmektedir. Bu gibi durumlarda, önalım hakkını kullanan paydaşın hangi bedeli esas alarak ödeme yapacağı hukuki tartışma konusu olur.

5.2.1. Bedelde Muvazaa İddiası Kim Tarafından İleri Sürülebilir?

• Alıcı tarafından muvazaa iddiası ileri sürülemez. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Bu nedenle taşınmazı satın alan üçüncü kişi (alıcı), tapuda düşük bedel gösterildiğini iddia ederek davacıya karşı daha yüksek bedel talep edemez.

• Davacı/paydaş tarafından muvazaa iddiası ileri sürülebilir. Davacı, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedeli yansıtmadığını ileri sürerek, bu bedelin gerçekte daha düşük ya da daha yüksek olduğunu iddia edebilir. Yani, tapuda örneğin 1.000.000 TL olarak gösterilen bedelin aslında 500.000 TL olduğunu savunabilir. Bu durumda davacı, muvazaa iddiasını tanık, bilirkişi raporu, tapu kayıtları ve sair her türlü yasal delil ile ispat etmekle yükümlüdür.

5.2.2. Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.03.2022, E.2021/2435, K.2022/2032:Bu kararda, davacının bedelde muvazaa iddiasında bulunabilmesi için bu iddiayı delillerle kanıtlaması gerektiği belirtilmiştir. Muvazaa kanıtlanamadığı sürece, tapuda gösterilen satış bedeli esas alınır.

  
  

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.09.2022, E.2021/7262, K.2022/5323:Bu kararda, davacı önalım hakkını kullanmak isterken tapuda yüksek gösterilen satış bedelinin gerçekte daha düşük olduğunu iddia etmiştir. Mahkeme, davacının tanık dahil her türlü delille muvazaa iddiasını ispat edebileceğini belirtmiştir. Ancak bu kararda ayrıca şu önemli noktaya da değinilmiştir:

  “Sadece keşif yoluyla bilirkişi tarafından belirlenen bedelin, tapuda gösterilen bedelden farklı olması, tek başına muvazaa iddiasını ispatlamaya yetmez. Muvazaanın ispatı için, davalı ile satıcı arasında gerçekleşen satış işlemine ilişkin görgüye dayalı tanık beyanları gereklidir.”

Yani, bedelin farklı gösterildiğini iddia eden davacının muvazaa iddiası, bilirkişi raporu ile desteklenebilir; ancak tek başına yeterli değildir. Tanık anlatımı ve diğer destekleyici deliller gereklidir.

5.2.3. Anayasa Mahkemesi Kararı

Anayasa Mahkemesi’nin E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında, bedelde muvazaa iddiasının ispatının fiilen oldukça zor olduğu, paydaşların çoğu zaman satış bedelinin ne olduğunu bilmedikleri ve bu nedenle delil sunmakta zorlandıkları ifade edilmiştir.

Kararda özetle şu değerlendirmeye yer verilmiştir:

“Paydaşın muvazaa iddiasını ispatlayacak vasıtaları ortaya koyması her zaman mümkün değildir. Taşınmazın gerçek satış bedelinin sadece satıcı ve alıcı tarafından bilindiği, diğer paydaşların bu konuda bilgi sahibi olmalarının genellikle mümkün olmadığı, sadece bilirkişi raporuna dayanılarak muvazaanın ispat edilmesinin mümkün olmadığı ve bu durumun mülkiyet hakkını zedeleyebileceği…”

Bu tespitler, özellikle taşınmazın gerçek değerinin yüksek, tapuda gösterilen bedelin ise yapay şekilde düşük olduğu hâllerde davacının ekonomik olarak zorlanabileceğini ve şufa hakkının fiilen kullanılamaz hâle geleceğini ortaya koymaktadır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Şufa davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

7. Yasal Önalım Hakkının İstisnaları

Önalım hakkı aşağıdaki durumlarda kullanılamaz:

1. Elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyeti rejimi,

2. Bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile satış,

3. Paydaşlar arasında yapılan satış işlemleri,

4. Cebri icra yoluyla satışlar,

5. Kamulaştırma ve arazi toplulaştırma işlemleri,

6. Fiili taksim

Sonuç

Yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlara tanınan önemli bir haktır. Bu hak, taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisini korumak ve istenmeyen üçüncü kişilerin ortaklık yapısına dâhil olmasını engellemek amacı taşımaktadır.

Ancak bu hakkın kullanımı belirli şartlara, süre kurallarına ve usule ilişkin düzenlemelere tabidir. Özellikle noter aracılığıyla yapılan bildirim, hak düşürücü sürelerin başlangıcı, satış bedelinin depo edilmesi ve bedelde muvazaa gibi hususlar, şufa davasının hem kabulü hem de reddi açısından belirleyici olmaktadır.

Bu nedenlerle önalım hakkı kullanılırken, hem maddi hem usuli boyutlarıyla kapsamlı bir değerlendirme yapılmalı; hak kaybı yaşanmaması için sürelere ve şekil şartlarına titizlikle riayet edilmelidir.

Hukuki Uyarı ve Danışmanlık Notu:

Bu makalede yer alan bilgiler genel hukuk bilgisi niteliğindedir ve özel durumlara uygulanabilirliği somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, önalım (şufa) hakkının kullanımıyla ilgili somut bir işlem veya uyuşmazlık söz konusu olduğunda, hak kaybı yaşamamak adına mutlaka uzman bir hukukçudan profesyonel danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Detaylı bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.