Kira Artışında %25 Sınırını Aşan Kiracı Fazla Ödemeyi Geri Alabilir mi?

Kararın Özeti

Kiracı, 2020 yılında aylık 1.550 TL bedelle kiraladığı konut için sonraki yıllarda kiraya verenin baskısı sonucu yüksek kira bedelleri ödediğini iddia ederek, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ve 2 uyarınca %25 artış sınırını aşan ödemelerin iadesini talep etti.

Kiraya veren ise kiracının yeni kira bedelini kendi rızasıyla kabul ettiğini savundu. İlk derece mahkemesi, “rıza ile yapılan ödemelerin iadesi dürüstlük kuralına aykırıdır” diyerek davayı reddetti.

İstinaf Mahkemesi de kararı şu gerekçeyle onadı:

“Sözleşme serbestisi gereğince taraflar yeni kira döneminde koşulları yeniden belirleyebilir. TBK Geçici 1 ve 2. maddelerdeki %25 sınırı kiracı lehine düzenlenmiştir; ancak kiracının rızasıyla bu sınır aşılabilir. İrade fesadı ispatlanmadığından fazla ödenen kira bedellerinin iadesi TMK m.2’deki dürüstlük kuralına aykırıdır.”

Hukuki Değerlendirme

1. Sözleşme Serbestisi (TBK m. 26)

Taraflar, kanunun öngördüğü sınırlar içinde sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilir.Mahkeme, bu ilke gereği kira bedelinin tarafların serbest iradeleriyle belirlendiğini kabul etmiş ve sözleşme serbestisinin korunması gerektiğini vurgulamıştır.

Ancak uygulamada, kiracı ile kiraya veren arasındaki ekonomik güç farkı bu serbestinin fiilen sınırlı şekilde uygulanmasına neden olabilir.

2. %25 Kira Artış Sınırının Niteliği

TBK’ya 2022 ve 2023 yıllarında eklenen Geçici Madde 1 ve 2, konut kiralarında artış oranını bir önceki yılın bedelinin %25’iyle sınırlamıştır.Bu hükümler kiracıyı koruyucu nitelikte nispi emredici düzenlemelerdir.

Mahkeme ise bu hükümlerin emredici değil, koruyucu olduğunu belirterek, kiracının rızasıyla yapılan artışın geçerli sayılacağına hükmetmiştir.

3. Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)

“Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.”

Mahkemeye göre, kiracının rıza gösterip uzun süre ödediği bedelleri sonradan “fazla ödeme” olarak geri istemesi dürüstlük kuralına aykırıdır.Bu yaklaşım, “hakkın kötüye kullanılması yasağı” ilkesine dayanır.

Ancak bu yorum, uygulamada kiracının zayıf taraf olmasına rağmen dürüstlük kuralının onun aleyhine işletilmesi nedeniyle tartışmalıdır.

4. İrade Fesadı (TBK m. 30–39)

Kiracı, “satış baskısı altında kaldığını” iddia etmiştir.Fakat mahkeme, baskının ciddi ve haksız bir korkutma niteliğinde olduğunu kanıtlayacak delil bulunmadığı gerekçesiyle irade fesadı iddiasını reddetmiştir.

Genel Değerlendirme

Bu karar, kira artış sınırlarının uygulanmasında “rıza” kavramının sınırlarını çizmiştir. Her ne kadar %25 artış sınırı kiracıyı korumak amacı taşısa da, mahkeme bu sınırı rızayla esnetilebilir kabul ederek kiracı lehine düzenlemenin etkisini zayıflatmıştır.

Doktrinde ise önemli bir görüş ayrılığı vardır:

• Bazı yazarlar, kira artış sınırının mutlak emredici nitelikte olduğunu ve kiracının fazla ödemeyi her hâlükârda geri isteyebileceğini savunur.

• Diğer görüş, mahkeme kararındaki gibi rızanın geçerliliğini esas alır.

Bu kararın yönelimi ikinci görüştür.

Sonuç

İncelenen karar, kira hukukunda sözleşme serbestisinin sınırları ile kiracıyı koruma ilkesinin çatıştığı bir örnektir. Mahkeme, kiracının irade fesadı iddiasını kanıtlayamaması nedeniyle, fazla kira bedellerinin iadesini reddetmiş; dürüstlük kuralını kiracı aleyhine yorumlamıştır.

Hukuk politikası açısından, kiracıların tahliye veya satış baskısı altında rızalarıyla yapılan ödemelerde, hukuki korumadan mahrum kalmaması için, irade fesadının ispatı konusunda somut olaydaki ekonomik ve sosyal gerçekliğin daha hassas değerlendirilmesi önem taşır.

Bu karar, Türk Borçlar Kanunu Geçici Maddelerinin yürürlükte olduğu dönemdeki uyuşmazlıklarda, emredici kanun hükmü ile dürüstlük kuralı arasındaki denge arayışını göstermesi açısından önemlidir.

(İlgili karar İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2025 tarihli, 2024/3426 Esas ve 2025/1209 Karar sayılı kararıdır.)